Посуточная аренда квартир - легальность
Проблема с нехваткой жилья в Германии больше всего ощущается в больших городах. Эта проблема не прошла стороной и гостиницы. Из-за большого потока туристов гостиницы часто бывают переполнены. В следствии этого туристы вынуждены искать дешевое жилье у частных арендодателей. А частным арендодателям в свою очередь перепадает возможность неплохо подзаработать путём посуточной аренды квартиры.
Но лишь немногим известно, что посуточная аренда может быть противозаконной и повлечь за собой неприятные правовые последствия.
Относительно посуточной аренда квартир существуют много спорных правовых аспектов, которые в судебной практике рассматриваются по-разному. Кроме того, нужно учесть то обстоятельство, что в каждой федеральной земле существуют собственные строительные и технические законы, которые отличаются друг от друга. Следовательно, легальность посуточной аренды квартир нужно проверять в каждом случае индивидуально. Ниже приведены основные законные аспекты посуточной аренды:
Строительные нормы
Если посуточная аренда квартиры производится в соответствии со строительными нормами, то при приобретении такой квартиры желательно согласовать этот пункт в договоре купли-продажи. Желательно, чтобы продавец дал гарантию относительно этого пункта.
Если квартира прежде не сдавалась в посуточную аренду, то ее посуточное использование без разрешения строительных ведомств может повлечь за собой запрет на дальнейшее посуточное использование. Возможно также, что строительное ведомство принудит арендодателя подать заявление на получения соответствующего разрешения. Легальность использования будет производится в каждом случае отдельно. Все зависит от зоны и месторасположения, федеральной земли, наличия общего строительного плана итп. В некоторых землях для посуточной аренды существуют определённые строительные нормы. Надо отметить, что запрет на использование может быть осуществлен и по другим причинам. Например, посуточная аренда может квалифицироваться как коммерческое использование. Коммерческоя использование может быть запрещено в некоторых районах или требовать специального разрешения.
Некоторые критерии коммерческого использования: дополнительный сервис со стороны арендодателя (белье, полотенца, стирка, завтрак, обед, ужин), наличие организованного центра управления у арендодателя, быстрая смена жильцов, не сезонная аренда, т. е. постоянная, соответствующая реклама, большое кол-во комнат, интенсивность аренды и.т.п.
Закон о размещении людей в гостиницах
В зависимости от федеральной земли и количества имеющихся коек может применяться закон о размещение людей в гостиницах, в которых прописаны специальные технические условия. Несоблюдения этих норм ведет к запрету на использование и штрафам. Напр., в Баварии этот закон применяется к зданиям от 30 коек и выше.
Закон о праве собственности на квартирные помещения
Следующим камнем преткновения могут стать соседи и собственники многоквартирного дома. Если квартира находится в многоквартирном доме, который одновременно принадлежит нескольким собственникам, то обязательно нужно соблюдать соглашения и правила сообщества собственников, а также закон о праве собственности на квартирные помещения. Законного запрета на аренду жилых помещений в жилых целях не существует. При этом неважно, на какой срок производится аренда.
Однако ограничения могут исходить соглашения о разделе собственности между собственниками. Посуточная аренда может быть запрещена в этом соглашении. Если такого запрета в соглашении не содержится, то собственники могут его согласовать в любое время. При этом могут использоваться множество договорных оговорок. Например, согласие других собственников итп.
В большинстве существующих соглашений о разделе собственности согласованны, что коммерческое использования квартир (см. выше) запрещается. Вопрос, является ли посуточная аренда коммерческим видом использования, зависит от конкретных обстоятельств (см. выше). Некоторые суды это отрицают, другие подтверждают.
Все вышеописанные аспекты очень спорные. Их решение часто зависит от конкретных обстоятельств дела. Мнение судов по этим пунктам часто расходятся. Но в любом случае перед приобретением недвижимости.
Закон о запрете использования жилых помещений не по назначению
Цель закона это обеспечение населения достаточным количеством жилья. Некоторым городам ФРГ грозит катастрофическая нехватка жилья. Закон предоставляет городским муниципалитетам возможность издавать постановления, на основе которых определённые виды аренды или использование жилых помещений могут быть запрещены. В зависимости от федеральной земли и города посуточная аренда может быть запрещена постановлением муниципалитета. Однако некоторые земельные законы предусматривают предоставление индивидуальных разрешений в этих случаях.
Гигиенические законы
Если в сервис включено питание, то соблюдение гигиенических законов обязательно.
Закон о работе предприятий общественного питания и питейных заведений
Закон применяется, как правило, если в сервис включен алкоголь. В этом случае может потребоваться разрешение.
Регистрация промысловой деятельности
В зависимости от интенсивности арендой деятельности (см. выше) может понадобится регистрация промысловой детальности, что в свою очередь ведет к оплате промыслового налога. Неформальное сообщение о предстоящей арендой деятельности в ведомство по вопросам промысловой деятельности в любом случае не помешает. Для ГМБХ эта регистрация обязательна.
Закон о прописке и регистрации граждан
По приезду гостей заполняется специальный формуляр с предоставлением паспорта. Арендодатель обязан хранить эти формуляры в течении одного года.
Плата за теле- и радио вещание
Это своего рода «налог» на телевещание. Его, в частности иностранцы, часто путают с платой за интернет или другие телекоммуникационные услуги. Размер платы за теле- и радиовещание зависит от числа квартир, количества бюро, количества сотрудников. Минимальный размер платы 5,99 евро/месяц.
Авторские права
За использование защищенных авторским правом продуктов через интернет, радио или телевизор арендодатель посуточной квартиры обязан производить специальную плату. Оплата производится обществу по коллективному управлению авторскими и смежными правами (GEMA, VG Media, VG Wort). Перед началом своей арендной деятельности арендодатель сообщает туда свои данные. Однако обязанность арендаторов посуточных квартир стоит под большим вопросом. На данный момент ведутся судебные разбирательства в высших инстанциях. Некоторые суды низшей инстанции отрицают эту обязанность. Размер годовой платы за комнату/квартиру может достигать 40,00 евро.
Постановление об указании цен
На основе этого постановления хотельеры и арендодателе (и не только они) обязаны указывать точные цены на рекламных и информационных платформах. В противном случае им грозит штраф. В зависимости от квартиры, длительности и цели аренды, а также от представлений арендодателя существуют несколько видов указания цен.
Григор Эксузян
Адвокат (ФРГ)
Телефон:+49 911 244447 15
Моб.:+49 151 533143 13
E-mail:info@eksuzian.de