Коммерческая недвижимость в Германии
Приобретение недвижимости для коммерческих целей имеет некоторые преимущества против жилой недвижимости. Это в первую очередь экономические и правовые аспекты.
Размер арендной платы
В отличии от жилой недвижимости коммерческая недвижимость приносит больше доходов. Это обусловлено в частности тем, что размер арендной платы не контролируется и не ограничивается государством. В договорах с участием потребителей размер установленной платы за пользование, частично подлежит государственному контролю. Коалиционное правительство Германии планирует к 2015 году принятие закона о сдерживании размера платы за наем жилого помещения. Однако этот закон будет регулировать лишь случаи повторной сдачи в наем.
Прибыль
Гарантию стабильности инвесторских доходов обеспечивает то факт, что коммерческая недвижимость сдается в аренду на длительные периоды. В большинстве случаев контакты заключаются на сроки от 20 лет. Прибыль от аренды также непосредственно зависит от местоположения самого объекта, от вида аренды и инфраструктуры. Наиболее прибыльными городами являются Берлин, Мюнхен, Гамбург. В любом случае к выбору местоположения объекта нужно отнестись очень серьезно. Например, было бы абсурдно, покупать коммерческий объект в зоне, которую муниципалитет планирует объявить жилой зоной.
Расходы на содержание
Согласно действующему законодательству расходы на содержание арендуемой недвижимости несет сам арендодатель. В юридической практике обязательства по содержанию объекта разделяются следующим образом: арендодатель несет ответственность за капитальный, а арендатор за (внутренний) косметический ремонт. В отличии от жилой недвижимости расходы на содержание объекта могут в большей степени перекладываться на арендатора коммерческой недвижимости. При этом следует отметить, что полного переложения обязательств на арендатора не допускается ни в каких случаях. Регулирование обязательств на содержание объекта может быть достигнуто в рамках индивидуального соглашения или посредством применения заранее подготовленных типовых договоров. Однако типовые договоры нередко объявляются германскими судами недействительными. Расходы на содержание включают в себя ремонтные работы и косметические ремонты. Кроме этого арендатор несет расходы на обслуживание объекта (мусор, уборка, электричество, вода и.т.п.). Передача обязательств в арендных договоры с участием потребителя перекладывание обязательств на арендатора часто влечет за собой судебные разбирательства, которые в большинстве случаев заканчиваются в пользу последнего.
Управление
Управлять коммерческой недвижимостью гораздо проще, чем жилыми объектами. Почти во всех случаях аренды коммерческой недвижимости в Германии управление объектом ведется самими арендаторами, так как они располагают достаточными техническими и материальными средствами. Управление жилыми объектами напротив ведется самим арендодателем. Это связанно именно с тем, что арендодатель обязан нести расходы на содержание. Многие арендодатели нанимают специальных управляющих. Однако, это влечет за собой дополнительные расходы.
Арендатор
Следующим немаловажным обстоятельством в рамках аренды недвижимости является сам арендатор. При найме жилой недвижимости съемщиком является физическое лицо, которое в свою очередь является потребителем. Это обстоятельство в некоторой степени ограничивает возможности инвестора, так как закон в большей степени на стороне потребителя. Следовательно, выгоднее сдавать недвижимость в аренду юридическим лицам. В большинстве случаев это серьезные организации, которые стараются сохранять свою репутацию и имидж и располагают финансовыми средствами.
Григор Эксузян
Адвокат (ФРГ)
Телефон:+49 911 244447 15
Моб.:+49 151 533143 13
E-mail:info@eksuzian.de