Вопросы и ответы

Расторжение договора найма

Вопрос читателя

Позвольте сказать вам спасибо за ваш такой важный труд и задать вам вопрос. Мы с мужем всеми правдами и неправдами выстроили дом на 4 семьи. В одной квартире мы живём сами, три других сдаём. Так получилось, что жили в квартирах сначала взрослые дети, потом друзья детей. Русскоязычные. В одной квартире вот уже почти три года живёт немецкая семья. Надо сказать, что квартиру к их заезду мы полностью обновили. Заменили всё, вплоть до ванны и унитаза, побелили, постелили новый ламинат. Да и берём за квартиру немного меньше, чем у нас принято. Но семья эта переругалась уже со всеми нашими квартиросъёмщиками. Мы тоже не можем больше их терпеть. То им щи наши русские не так пахнут, то разговариваем мы под их окнами на русском громко, то по лестнице наши внуки бегают и песни поют. То в их ботинки земли кто-то насыпал, то бутылку воды из подвала "увёл", то цепь на велосипеде снял. Всё же мы - русские шаромыжники, как они говорят… А теперь георгиевские ленточки им наши не понравились. А сами то окурки с балкона кидают, то мусор по всей площадке лестничной рассыпают. Площадку лестничную не моют, бачки мусорные не выкатывают. Свои обязанности вообще не соблюдают.

Словом, мы хотим на основании того, что они не живут по правилам, да еще и жизнь всем портят, написать им кюндигунг. Имеем ли мы на это право? Что мы должны соблюсти?

Спасибо вам

С уважением, Ирма Т, Вупперталь

Ответ адвоката

Уважаемая Ирма,

расторжение договора найма жилого помещения возможно только в предписанных законом случаях. Если Ваш договор найма заключён на определённое время, то прекращает своё действие с истечением оговорённого срока действия. Если он заключён на неопределённое время, то для его расторжения необходимо соблюсти законные требования. При этом следует различать между срочным (нормальным) расторжением и расторжением в досрочном порядке (немедленное расторжение). Во всех случаях расторжение должно производиться в письменной форме. Помимо того требуется, чтобы наймодатель (Vermieter) в своём письменном расторжении указал нанимателю (Mieter) на возможность подачи протеста. Рассмотрим некоторые причины, из-за которых найм помещений может быть расторгнут со стороны наймодателя.

Расторжение в срочном (нормальном) порядке

Расторжение в нормальном порядке производится только в случаях предусмотренных законом. Наймодатель имеет право на расторжение договора найма жилого помещения, если:

  • Наниматель в значительной степени нарушил договорные обязательства
  • Если наймодатель или член семьи сам нуждается в квартире, которая сдаётся в наймодателю
  • Если продолжение арендного договора препятствует разумной экономической эксплуатации квартиры или земельного участка и вследствие этого у наймодателя возникают значительные экономические потери. При этом возможность сдачи квартиры за высокую арендную плату (например, другому нанимателю) не является такой причиной и не даёт наймодателю право на расторжение.

Данные ограничения не действуют, если наймодатель сам проживает в одном и том же здании и число квартир не превышает две, включая квартиру самого наймодателя.

Причины, которые оправдывают расторжение договора найма, должны быть указанны в письменном расторжении. Они должны также соответствовать действительности. Если наймодатель укажет ложные причины, то наниматель сможет востребовать у него возмещения материального ущерба (например, за переезд и.т.д.). Кроме того наймодателю может грозить и уголовная ответственность (например, за обманные действия в гражданском процессе).

При найме жилого помещения расторжение договора допускается не позднее третьего рабочего дня календарного месяца с прекращением договора по истечении двух последующих месяцев. После пяти, восьми и десяти лет с момента передачи жилого помещения срок расторжения для наймодателя соответственно увеличивается в каждом случае на три месяца.

Немедленное расторжение

Возможность немедленного расторжения договора также регламентируется законом. Стороны договора найма жилья могут расторгнуть договор без соблюдения срока расторжения только при наличии веских и серьёзных оснований. Наем помещений может быть прекращён без соблюдения срока расторжения, если одна из сторон договора будет виновна в столь существенном нарушении своих обязательств, что для другой стороны станет невозможным продолжение отношении по найму до истечения срока расторжения. При этом проводится взвешивание интересов сторон. Веские и серьёзные причины существуют, в частности, если наниматель:

  • в течение двух сроков платежа подряд просрочит внесение всей или значительной части наёмной платы. В этом случае в случае, невыплаченная часть квартирной платы считается значительной, если она превышает месячную квартирную плату,
  • в течение временим которое превышает два срока платежам просрочит внесение наёмной платы в размере суммы, необходимой, для уплаты наёмной платы за два месяца

В этих случаях расторжение договора исключается, если наймодатель получил наёмную плату.

Наем помещений может быть прекращён без соблюдения срока расторжения, если одна из сторон договора будет виновна в нарушении неприкосновенности жилища, что для другой стороны станет невозможным продолжение отношении по найму до истечения срока расторжения.

Причины, которые оправдывают расторжение договора найма, должны быть указанны в письменном расторжении.

В большинстве случаев немедленное расторжение разрешается лишь после соответствующего предупреждения со стороны наймодателя. Расторжение без такого предупреждения может быть недействительным (Abmahnung).

Мы вкратце рассмотрели лишь некоторые причины, из-за которых может быть расторгнут договор найма. Расторжение договора найма является для наймодателя «игрой с огнём», так как закон на стороне нанимателя. Против неоправданного или недействительного расторжения наниматель может подать в суд. Если суд примет решение в его пользу, то все судебные и адвокатские будут возложены на наймодателя. Есть ли у Вас право на расторжение, сказать трудно. Для каждого эпизода нужен свой индивидуальных анализ и более детальная информация, а также анализ судебной практики. Я Вам настоятельно рекомендую обратиться к адвокату и ни в коем случае не расторгать договор без консультации с ним.

Эта статья опубликована в ежемесячной газете МК-Соотечественник No. 6 (101) 2017 г.


Grigor Eksuzian

Григорий Эксзузян
- Адвокат -
Тел.:   + 49 911 244447 15
Моб.:  + 49 151 533143 13
E-mail: info@eksuzian.de

Эта статья носит исключительно ознакомительный характер и не может заменить полноценную юридическую консультацию. Автор статьи не несет ответственность за правильность и актуальность их содержания. Для получения квалифицированной юридической помощи обращайтесь к адвокатам лично.