Вопросы и ответы

Получение согласия от соседей и собственников при покупке недвижимости

Вопрос читателя

Уважаемая редакция!

Уважаемый адвокат!

У меня такая ситуация. Мы снимаем квартиру в деревне недалеко от Штутгарта. Дом на три семьи. Живём этом доме уже 7 лет. Дети ходили в садик. Теперь ходят в школу. С соседями отношения были не то, чтобы не разлей вода, но вполне нормальные. Даже выручали друг друга. Были, конечно, претензии, но всё решалось. И вроде всё хорошо, но хозяин нашего дома ухе довольно старый и хочет дом продать. Мы запросили цену и ударили по рукам. Договорились, что он не нанимает маклера и на сэкономленную сумму снижает нам цену. Моя жена очень обрадовалась и, конечно, рассказала соседке. Через несколько дней к нам пришел сосед и сказал, что ничего не имеет против нас, но они будут протестовать, чтобы дом продавали иностранцам. Конечно же я поинтересовался, а 7 лет прожить бок о бок было не страшно? Ответом мне послужило замечание о том, что нам постоянно высказывали претензии о том, что мы громко гуляем. А еще, сосед сказа, что снимать дом - одно, а покупать - другое. Что они не против нас, но не хотят, чтобы за нами вереницей потянулись другие русские. Я не нашелся, что сказать. Просто закрыл дверь и всё. А теперь думаю, могут ли они запретить нам покупку квартиры на собрании владельцев? Как нам реагировать? Может ли то, что мы русские помешать нам купить квартиру?

Хайнрих Д

Ответ Адвоката

Уважаемый Хайнрих,

В рамках решения Вашей проблемы нужно будет ответить на два вопроса. Первый вопрос касается наличия у Вас преимущественного права на покупку. Второй вопрос относится к получению согласия соседей на продажу квартиры. При этом следует отметить, что эти два условия взаимоисключающие, т.е., если у Вас есть преимущественное право на покупку квартиры, то согласия соседей не требуется. Если его нет, то требуется. Разберемся, почему это так.

Преимущественное право на покупку квартиры существует только в том случае, если право собственности на квартиру (Wohnungseigentum) было образованно или будет образованно после сдачи квартиры в наем. Например, жилец А арендует квартиру на первом этаже двухэтажного дома, который целиком принадлежит собственнику Б. Через несколько лет Б решает продать первый этаж покупателю В, а второй этаж покупателю Г, при этом жилец А будет и впредь использовать первый этаж. Следовательно, в рамках продажи должно образоваться два права собственности на квартиру. Квартира на первом этаже будет принадлежать покупателю В, а квартира на втором этаже покупателю Г. В этом случае жилец А имеет может потребовать от Б, чтобы тот продал первый этаж именно ему. Это законное право жильца.

В вашем случае, согласно Вашему рассказу, квартира с самого начала сдавалась Вам в наем. Следовательно, у Вас нет преимущественного права на покупку квартиры. Преимущественное право не действует и в случаях, когда собственник продает квартиру членам своей семьи или продает весь дом сразу без образования собственности на квартиру.

Теперь рассмотрим вопрос о согласии соседей в рамках продажи квартиры. Я исхожу из того, что квартиры в Вашем доме принадлежат трем разным собственникам. Это значит, что у каждого собственника свое право собственности на квартиру. В этом случае все собственники могут согласовать, что при продаже одной из квартир продавец будет обязан получить согласие других собственников. В этом соглашении стороны могут установить, когда и в каких случаях может быть дан отказ/согласие. Продажа квартиры без согласия других собственников влечет за собой недействительность договора и сделки по передачи недвижимости. Однако согласно действующему законодательству отказ в согласии должен иметь веские причины. Причины для отказа могут быть связаны с личностью нового покупателя, с его намерениями, с его прошлым и.т.д. В Вашем случае веские причины отсутствуют, тем более, что Вы уже долгое время проживаете в этом доме. Согласия от других собственников может требовать только тот собственник, который хочет продать свою квартиру. Он вправе также обратиться в суд за получением согласия, а также потребовать возмещение материального ущерба в случае неоправданного отказа в согласии.


Эта статья опубликована в ежемесячной газете МК-Соотечественник No. 01 (72) 2015 г.


Grigor Eksuzian

Григорий Эксзузян
- Адвокат -
Тел.:   + 49 911 244447 15
Моб.:  + 49 151 533143 13
E-mail: info@eksuzian.de

Эта статья носит исключительно ознакомительный характер и не может заменить полноценную юридическую консультацию. Автор статьи не несет ответственность за правильность и актуальность их содержания. Для получения квалифицированной юридической помощи обращайтесь к адвокатам лично.