Вопросы и ответы

Ремонт после выезда из съемной квартиры

Вопрос читателя

Добрый день, МК!

Помогите разрешить проблему. Мы съезжаем с квартиры к 31.12.2015. У нас трёхкомнатная квартира. Мы купили обои и покрасили их в разные не яркие цвета: голубой, оранжевый и салатный. Стены были покрашены полтора года назад и находятся в идеальном состоянии. Прихожая кухня и туалет - у нас покрашены в бежевые тона. Наш квартиросдатчик требует, чтобы мы покрасили всё в белый цвет. А я знаю, что с некоторого времени съёмщик вообще не должен делать ремонт, если нет каких-то серьёзных недостатков. На это владелец квартиры сказал, что если бы тон на стенах был ровный, он бы закрыл глаза. Но так как на местах, где висели картины, зеркала и т.п. цвет не выгорел, а там где не было ничего - выгорел, то мы должны всё красить в белый. Кстати, въезжая мы делали ремонт. Сдирали старые обои, клеили, красили. Охота взять и нарисовать на стенах черные кукиши!

И вот еще. Пола не было. Мы сами клали паркет. Денег за это не получили. Можем ли требовать, чтобы нам вернули хотя бы часть денег?

Спасибо за ответ

Вальдемар К, Вупперталь

Ответ адвоката

Уважаемый Вальдемар!

Для начала давайте разберемся, почему и на каком основании может возникнуть обязанность квартиросъемщика по ремонту съемной квартиры. Эта тема особенно актуальна при выезде из квартиры, так как арендодатель заинтересован получить квартиру обратно в ее первоначальном виде, чтобы быстренько сдать ее в аренду. Квартиросъемщик в свою очередь желает выехать из квартиры без дополнительных затрат.

Ремонт во время использования

Давайте посмотрим, что говорит на этот счет закон. По закону (§ 535 BGB) арендодатель должен предоставить арендованное имущество арендатору в пригодном для использования состоянии, предусмотренном в арендном договоре, и содержать объект в этом состоянии в течении срока аренды.

Однако § 535 BGB является диспозитивной нормой. Это значит, что арендодатель и квартиросъемщик могут согласовать другие правила в арендном договоре. Поэтому в большинстве случаев арендодатели стараются перекладывать эту обязанность на квартиросъемщика. Хотя надо знать, что большинство таких договорных оговорок являются недействительными, так как она чрезмерно ущемляют права квартиросъемщика (§ 307 BGB). И так, если в договоре стороны ничего не согласовали, то расходы на ремонтные работы несет арендодатель.

Ремонт после выезда

В отсутствие соответствующих соглашений в арендном договоре квартира должна быть возвращена арендодателю в надлежащем состоянии. При этом квартиросъемщик не несет ответственности за изменения или ухудшения состояния квартиры, которые вызваны регулярным использованием (напр., простые следы эксплуатации паркета). Если договор все же содержит обязанность квартиросъемщика на ремонт после выезда, то такую оговорку нужно проверить на действительность.

Относительно цвета стен следует отметить следующее: В течении срока аренды квартиросъемщик может перекрашивать стены в другие цвета. Однако при выезде цвет стен должен соответствовать цвету, который был при начале аренды, даже, если в договоре на этот счет ничего не сказано. Такое решение вынес Верховный Федеральный Суд в ноябре 2012 года и отметил, что при возврате квартиры арендодателю стены, заранее перекрашенные в разные тона, должны быть перекрашены в нейтральные тона.

Касательно ремонта при выезде Вы полностью правы. Арендодатель не может требовать, чтобы квартира при выезде была отремонтирована, если нет на это надобности или каких-то серьёзных недостатков. Если такая обязанность закреплена в договоре, то она является недействительной. Обязанность по ремонту также отсутствует в случае, если квартира в начале аренды не была отремонтирована арендодателем. При этом надо знать, что квартиросъемщик может потребовать от арендодателя возмещение ущерба, если он, не имея никакой обязанности, сделал ремонт квартиры. Это те случае, когда ремонт был произведен по просьбе арендодателя или на основе недействительной договорной оговорки.

Возмещение расходов за новый паркет

Ситуация с паркетом обстоит несколько иначе. Как правило, мероприятия по укладке паркета должны быть заранее согласованы с арендодателем, так как строительные изменения такого рода проводятся только с согласия самого арендодателя.

Если арендодатель был с самого начала согласен с укладкой паркета, то стороны договора могут согласовать, что арендодатель возместит (часть) расходов по укладке. Однако в практике считается, что по истечению 5 летнего срока квартиросъемщик не может требовать возмещения, так как паркет уже не имеет стоимости.

Если арендодатель не знал об укладке нового паркета, то квартиросъемщик не может требовать возмещения расходов. В этом случае квартиросъемщик обязан устранить паркет в рамках своего выезда. В противном случае это может сделать арендодатель и истребовать с квартиросъемщика все расходы, связанные с устранением паркета.

Однако следует отметить, что обязанность арендодателя по возмещению расходов может возникнуть, если укладка нового паркета повысит стоимость арендной платы в рамках новой или последующей аренды.

Как Вы видите, решение Вашей проблемы во многом зависит от содержания Вашего арендного договора и выяснения других фактических обстоятельства. Поэтому советую Вам своевременно обратиться к адвокату за помощью.


Эта статья опубликована в ежемесячной газете МК-Соотечественник No. 12 (83) 2015 г.


Grigor Eksuzian

Григорий Эксзузян
- Адвокат -
Тел.:   + 49 911 244447 15
Моб.:  + 49 151 533143 13
E-mail: info@eksuzian.de

Эта статья носит исключительно ознакомительный характер и не может заменить полноценную юридическую консультацию. Автор статьи не несет ответственность за правильность и актуальность их содержания. Для получения квалифицированной юридической помощи обращайтесь к адвокатам лично.