Покупка

Процесс покупки недвижимости в Германии

Процедура приобретения недвижимого имущества зависит от самих целей инвестирования. В данном случае рассмотрим приобретение коммерческой недвижимости.

1. Предварительные консультации

В зависимости от целей инвестиций необходимо провести предварительные консультации с экспертами по инвестициям, адвокатами и налоговыми консультантами. В рамках предварительной консультации вырабатывается стратегия и цели инвестиций, обсуждаются предстоящие расходы, оцениваются риски и шансы, а также производится предварительная правовая оценка. Кроме этого создается индивидуальный бизнес-план, на основе которого будут предприниматься все дальнейшие шаги.

2. Выбор подходящего объекта

Выбор объекта инвестиций является самым важным этапом. Выбор на рынке недвижимого имущества большой. Однако не всегда удается найти подходящий объект для вложений. Процесс поиска может длится от нескольких дней до нескольких лет. Объект выбирается на основе уже выработанного бизнес-плана. При выборе объекта учитываются такие факторы, как инфраструктура, регион, местоположение, демография, покупательная способность в регионе и.т.д.

3. Due Diligence

После того, как найден подходящий объект, производится полномасштабная процедура Due Diligence. В частности, она включает в себя Financial Due Diligence, Legal Due Diligence, Technical Due Diligence. С этой целью привлекаются специалисты из разных областей. Задача Legal Due Diligence заключается в юридической проверке недвижимого объекта. Оцениваются правовые риски сделки, проверяется наличие подсудных дел, наличие арендных договоров с третьими лицами, наличие государственных разрешений, запрашивается информация из государственных учреждений и.т.д.

4. Проект договора

После того, как стороны согласовали основные условия купли-продажи, составляется проект договора. Все основные условия закрепляются в самом договоре. Для составления проекта договора необязательно личного присутствия покупателя. Однако, во избежание последующих изменений и дополнений в договоре, а также во избежание дополнительных расходов обеим сторонам договора следует присутствовать при составлении проекта договора. Когда проект договора готов, сторонам предоставляется время на обдумывание и проверку условий договора. Адвокаты производят последующую проверку проекта договора и при необходимости вносят в проект договора поправки.

5. Подписание договора

Если стороны согласны со всеми условиями договора, то назначается следующая встреча у нотариуса, на которой стороны подписывают составленный договор. В случае, если стороны не могут явиться лично они могут быть представлены своими представителями, которые на основе доверенности будут уполномочены подписать договор.

6. Перерегистрация в службе земельного кадастра

И так, договор подписан. Подписание договора не влечет за собой автоматическую перерегистрацию собственности. Следующим шагом является предварительная запись нотариально заверенного соглашения о передаче права собственности (Auflassungsvormerkung) в службе земельного кадастра. Это запись является своего рода "бронированием" недвижимого объекта. После внесения этой записи в земельный регистр продавец не сможет произвести перерегистрацию недвижимого объекта на третьих лиц. Запись обеспечивает осуществление сделки и блокирует все другие сделки, которые могут подорвать ее осуществление.

7. Регистрация поземельного долга

В большинстве случаев приобретение недвижимого имущество (частично) финансируется банками или третьими лицами. Если сделка финансируется, например, банком, то на имя банка регистрируется поземельный долг, который обеспечивает банку гарантию по выплате кредита и процентов. В случае невыполнения этих обязательств банк вправе удовлетворить свои требование путем реализации поземельного долга. Регистрацию поземельного долга проводит нотариус.

8. Уплата денежной суммы

После внесения предварительной записи о передаче права собственности в службе земельного кадастра уплата денежной суммы подлежит исполнению. Нотариус направляет покупателю требование произвести платеж. После как покупатель произвел платеж, нотариус производит окончательную перерегистрацию недвижимости на имя покупателя в службе поземельного кадастра. В случае частичного финансирования покупки кредитным институтом покупатель вносит свою часть суммы и затем направляет банку справку о регистрации предварительной записи и справку о внесении поземельного долга в поземельный регистр. По требованию покупателя банк производит платеж по остальному долгу.

Оформление на имя фирмы

При желании и в зависимости от инвесторских целей приобретаемая недвижимость может быть оформлена на имя компании. С этой целью создается фирма (в большинстве случаев GmbH).



Grigor Eksuzian

Григорий Эксзузян
- Адвокат -
Тел.:   + 49 911 244447 15
Моб.:  + 49 151 533143 13
E-mail: info@eksuzian.de

Эта статья носит исключительно ознакомительный характер и не может заменить полноценную юридическую консультацию. Автор статьи не несет ответственность за правильность и актуальность их содержания. Для получения квалифицированной юридической помощи обращайтесь к адвокатам лично.