Вопросы и ответы

Обязательство арендодателя по ремонту и модернизации

Вопрос читателя

Здравствуйте, дорогая редакция.

Спасибо вам большое за то, что вы делаете такое важное дело - поддерживаете русскоязычных. Я вот, вроде, и не самый бедный. Работаю. Построил четырёх квартирный дом, в котором сдаю три квартиры. Но попал в ситуацию, когда не знаю, как быть. А идти искать правды у немцев - не хочу. Боюсь не понять или быть непонятым. Так что, надежда на вас.

Мы с женой приехали из Казахстана. Она - фельдшер. Я - рабочий. В Германии сразу устроились на работу. И хоть живём в Германии уже более 20 лет, в отпуск стали ездить всего лет 5 назад. Когда дети подросли. Ездить большой семьёй было накладно. Зато мы смогли построить дом. И теперь сдаём в нём квартиры, повышая своё благосостояние. Но вот беда в том, что нас во всем пытаются принизить, ущемить... Так одна из моих квартиросъёмщиков - дама одинокая и довольно вздорная. Она постоянно требует чего-то. То утеплять дом, то поставить ей новые батареи, то приборы новые на кухню, но ванну поменять. Дому 10 лет. Там всё в хорошем состоянии. И другие соседи не жалуются. А эта кричит, что коли я наворовал столько денег, что смог себе дворец отстроить, то должен и ей условия создать. Я терпел. И делал, что мог. Объяснял, что мы с женой экономим. Что я сам всё делаю руками. Но она пошла дальше. Стала рассказывать другим жильцам, что я беру с них непомерные деньги (я беру ниже митшпигеля), что квартиры не отвечают всем современным нормам (не понимаю каким). Она также стала подговаривать других соседей, написать коллективное письмо с просьбой понизить квартплату и простить счет за перерасход воды, так как он не верен. Кстати, все остальные всё проверили и согласились с точностью до цента. Последней каплей стало то, что она заявляет, что я интересуюсь ей и именно поэтому так часто бываю у неё в квартире. А ей это неприятно. НА самом деле, она вызывает меня чуть ли не каждый день. То кран капает, то из окна дует. Последние разы мы были у неё на квартире вместе с женой!!!

Я хочу выгнать её. Написал уже ей кюндигунг. Она мне ответила, что ничего не получала. Я послал в наш же дом письмо с уведомлением. Теперь она требует, чтобы я оплатил ей маклера и переезд. Ведь, мол, наворовал я. Иначе, не выедет. А у нас с женой уже нервов нет. НУ невозможно так жить в доме, когда такая вот живёт, еще и небылицы рассказывает. Как мне быть?

С уважением

Вальдемар, Гиссен

Ответ адвоката

Уважаемый Вальдемар!

Благодарю Вас за интересный вопрос. Постараемся разобраться в Вашем случае по порядку:

Жалобы и требования квартиросъемщика

Ваша квартиросъемщица просит, чтобы Вы утеплили дом, поставили ей новые батареи, приобрели новые приборы на кухню и поменяли ванну. При этом Ваш дом новый и всё в нем в хорошем состоянии. Для начала давайте разберемся, почему и на каком законном основании может возникнуть обязанность арендодателя по ремонту съемной квартиры. По закону (§ 535 BGB) арендодатель должен предоставить арендованное имущество арендатору в пригодном для использования состоянии, предусмотренном в арендном договоре, и содержать объект в этом состоянии в течении срока аренды.

Однако § 535 BGB является диспозитивной нормой. Это значит, что арендодатель и квартиросъемщик могут согласовать другие правила в арендном договоре. Поэтому прочитайте внимательно Ваш арендный договор. Если в договоре Вы ничего не согласовали, то Вы обязаны держать объект в пригодном для использования состоянии и нести расходы на ремонтные работы и другие расходы на содержание.

Вам надо знать, что обязанность арендодателя на ремонт или модернизацию квартиры возникает только тогда, когда в этом есть необходимость (например, батареи не греют, ванна сломана). Судя по Вашему рассказу, такой необходимости в Вашем случае нет. Если все исправно работает, то зачем что-то не менять. По всей вероятности Ваша квартиросъемщица решила Вас просто позлить или же у нее есть другие незаконные мотивы портить отношения с Вами.

«Наворовал денег»

Я полагаю, что обвинения Вашей квартиросъемщицы о том, что Вы наворовали денег, голословны. Это серьезное обвинение. Необоснованные обвинения такого рода в адрес других людей может повлечь за собой уголовную ответственность по статье «Клевета». Помимо того, поведение такого рода может давать арендодателю право расторгнуть арендный договор в досрочном порядке (см. ниже). Поговорите с Вашей квартиросъемщицей и объясните это.

Требования по понижению квартплаты

Ваша квартиросъемщица обязана платить ту сумму квартирной платы, которая указана в арендном договоре. Лишь в определенных случаях у нее может возникнуть право требовать от Вас понижения квартплаты. Это тот случай, квартира не находится в пригодном для использования состоянии или в состоянии предусмотренном в арендном договоре. Таких обстоятельств у Вас нет.

«Я хочу выгнать её. Написал уже ей кюндигунг»

Ваше решение я могу понять. Однако Вам нужно знать, что расторжение арендного договора о жилых помещения не такая уж простая задача. Вариантов у Вас два: расторжение в срочном или досрочном порядке

  • Расторжение в срочном порядке возможно только при наличии особых причин. Например, (неоднократное) нарушение договорных отношений со стороны квартиросъемщицы или квартира нужна Вам или Вашим близким родственникам с целью личного использования и др. Процедура расторжения в таком порядке должна быть выполнена строго в соответствии с требованиями закона. В противном случае расторжение будет недействительным и Вам придется возмещать возникший ущерб. Поэтому советую Вам обратиться к адвокату и получить полноценную консультацию.
  • Расторжение в досрочном порядке может быть произведено при наличии веских причин, из-за которых продолжение договорных отношений представляется невозможным или неприемлемым. Например, Вас сильно оскорбил квартиросъемщик или необоснованно поливает грязью. Как правило, перед досрочным расторжением арендодатель отправляет квартиросъемщику предупреждение и с соответствующими требованиями.

Расходы на маклера и переезд

Если расторжение договора было произведено в соответствии с законными требованиями, то у Вашей квартиросъемщицы нет права требовать от Вас покрытия расходов на маклера или переезд.

В любом случае советую обратиться за профессиональным советом к адвокату.

Эта статья опубликована в ежемесячной газете МК-Соотечественник No. 4 (86) 2016 г.


Grigor Eksuzian

Григорий Эксзузян
- Адвокат -
Тел.:   + 49 911 244447 15
Моб.:  + 49 151 533143 13
E-mail: info@eksuzian.de

Эта статья носит исключительно ознакомительный характер и не может заменить полноценную юридическую консультацию. Автор статьи не несет ответственность за правильность и актуальность их содержания. Для получения квалифицированной юридической помощи обращайтесь к адвокатам лично.